严格地说，要保证一单贷款交易的安全，仅做到了见“他项证权”放款还是不够的。银行要保证贷款业务所涉及抵押物的安全，还需要收集抵押房屋的全面信息。审查房屋是否附着有足以导致产权人对房屋的处理权不完整的租约；调查是否存在共有产权问题，动迁安置房、职工房改房等，个人只有房产证而无土地证，属于部分产权房；以“标准价”出售给个人的住房，个人只享有部分产权，单位应属于共有人。产权共有甚至会直接导致抵押无效。

     　对于知名中小学附近的二手房，银行还要考察购房人合同外的期得利益。我国的户籍制度决定了住宅直接决定了教育等重要资源的配置。即便物权下的所有权利完整移交，原产权人若不办理户口迁出也会导致新产权人无法享受到该房屋所附着的制度利益。

     　除了物权瑕疵会干扰二手房贷款中的债权保障体系，作为抵押物的房产，其本身的物理状况也会影响到债权的安全。银行应掌握二手房入市前的装饰程度及其试图掩盖的房屋物理状况所存在的瑕疵。

     　在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下，银行还要防范房屋价格的高估风险。这种高估有可能是评估机构的失误，但更多的是主观恶意所导致的。选择声誉良好的评估事务所能够降低这类风险。联合信用管理有限公司发现，个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷，银行将成为价格风险的最终承担人。

     　总之，二手房贷款由于牵涉面广，包括买房人、卖房人、房屋交易中介、房屋价格评估事务所、律师、保险公司、可能的房屋租赁人、可能的房屋共有人、可能的担保公司。银行与上述各方之间都存在着严重的信息不对称，其中的任何一个环节出现问题，将直接削弱贷款人还款能力和还款意愿。抵押物所潜在的各类瑕疵则决定了抵押物的变现能力、变现速度。因此，全流程进行贷款风险控制，全面掌握真实贷款人的资信相关信息、掌握抵押物的物理状况、物权项下各项权利的完整性，才能精确计量贷款风险，实现安全的信贷交易。

作者：2004CAP学员张雅萍