[摘要] 一段时间以来，关于北京、上海以及其他城市的房价过去上涨的速度、当前的运行水平以及未来的预期走势有着种种的争议，莫衷一是。令人感到诧异的是，几乎所有的言论都在就房价而谈房价，不肯把问题放在一个更宽广的经济视野中考察，以至于让人无法对之进行一种全景式的俯瞰。本文试图从一个更高的平台上对房地产价格的过去、现在、未来进行剖析。

一、北京真正稀缺的不是土地、住宅

        一段时间以来，关于北京、上海以及其他城市的房价过去上涨的速度、当前的运行水平以及未来的预期走势有着种种的争议，莫衷一是。令人感到诧异的是，几乎所有的言论都在就房价而谈房价，不肯把问题放在一个更宽广的经济视野中考察，以至于让人无法对之进行一种全景式的俯瞰。本文试图从一个更高的平台上对房地产价格的过去、现在、未来进行剖析：

        我有个同学家中至少拥有在西城区(北京最好的城区)的一套住宅，至少拥有一辆汽车，我从来没有听到她抱怨过缺少住房，但过去整整一年之中，她一直在为今年中考的女儿四处奔走，希望寻找一个好的高中上学。上个月想请她帮忙为一些企业讲课遭到拒绝。在她眼里，与其到外面去讲课赚3000块钱，不如在家给女儿做2顿饭更加实惠些。贴心的照顾哪怕能够帮助女儿中考多考上三五分也好。这位母亲放出话来，但凡我能够帮她的女儿找到一个好学校，她愿意在今后的一年之中，每个周末免费帮我讲课－－真是可惜，我没有这个能力做下这单买卖。因为优秀高中这种资源太稀缺了。

        假定住宅的价格是要涨的，住宅这种市场资源相对于交通服务、石油、原材料、粮食更加稀缺，这显然无法与事实相符合。事实上的情况是，那些占据多套住宅的人，愿意拿出一部分住宅的效用，用以换取其他资源。因为住宅这种资源的边际效用要远远小于其他资源，如旅游、娱乐、美食、医疗、教育。基于中国入的传统，我预期，住宅的价格需求弹性要远远小于教育和医疗的价格需求弹性。而在价格供应弹性方面，住宅这种市场资源则要远远高于教育和医疗。

        目前，看上去一部分参与房地产行业运作的利益集团似乎通过权力控制了大量的土地和住宅。但一旦政府对医疗和教育的控制放松，这个利益集团将被迫迅速地将他们所占据的资源让渡给医疗和教育集团。简单的模型：控制土地和住宅的集团可以向公众漫天要价，比如说一平米住宅索要10万块钱－－或者说，相当于1年的工资收入的价格水准，绝大多数公众也许可以咬紧牙关，尽量维持现有住房状况；若医生和教师向公众漫天要价，比如说一个疗程或者一年的教育索要20万元，或者说相当于2年的工资收入的价格水准，公众可能更倾向于被迫接受，尤其是教育方面。当然，在我国，医疗和教育资源都还未曾实现市场化，故强势的医疗和教育领域的利益集团还未能成形。

        实际上，我国民间长期已有“黑狗、白狼、眼镜蛇”的说法，即“警察、医生、教师”在利益面前，出手较为利索。从道德层面，“黑狗、白狼、眼镜蛇”们也许应该受到谴责；但从经济层面，他们的行为却是无可挑剔的。经济学的一个前提是，一定约束条件下，理性的人倾向于追求个人利益最大化。如果承认警察、医生、教师行为的合法性，房地产的利益集团显然议价能力要远远逊色。道理很简单，如前文所述，人们可以长时间忍受住小房子的不便，但面对病痛威胁的时候，却很难不妥协；有着“忠孝传家、诗书处世”传统的中国人，尤其难以忍受自己的孩子得不到更好的教育。中国人如此，美国人也是如此：在美国，相隔一条街的同等品质住宅价格能够相差一倍，因为他们处在不同的学区!

       相比之下，住宅的价格供给弹性要大得多。只要资金、到位，铺就一条8车道高速公路